Steuervorteile für Vermieter: Was Sie als Eigentümer absetzen können

Wer eine Immobilie vermietet, erzielt Mieteinnahmen – und muss diese versteuern. Doch der Gesetzgeber räumt Vermietern gleichzeitig umfangreiche Möglichkeiten ein, Kosten steuerlich geltend zu machen. Richtig genutzt, lassen sich die Steuervorteile erheblich auswirken und die Rendite einer Kapitalanlage deutlich verbessern. Dieser Ratgeber zeigt Ihnen übersichtlich, welche Ausgaben Sie als Vermieter absetzen können und worauf Sie dabei achten sollten.

Grundprinzip: Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung

Alle Kosten, die Ihnen im Zusammenhang mit der Vermietung Ihrer Immobilie entstehen, können Sie als Werbungskosten von Ihren Mieteinnahmen abziehen. Das Finanzamt berücksichtigt nur den verbleibenden Gewinn bei der Einkommensteuer. Entstehen in einem Jahr höhere Kosten als Einnahmen, entsteht ein steuerlicher Verlust, der mit anderen Einkünften verrechnet werden kann.

Voraussetzung ist die Vermietungsabsicht: Sie müssen die Immobilie dauerhaft und zu marktüblichen Konditionen vermieten wollen. Bei Vermietung an Angehörige gelten besondere Regeln.

Die wichtigsten absetzbaren Kosten im Überblick

Abschreibung auf das Gebäude (AfA)

Die Abschreibung für Abnutzung ist für viele Vermieter der größte Steuerposten. Sie können jährlich einen bestimmten Prozentsatz der Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes steuerlich geltend machen – und zwar über die gesamte Nutzungsdauer hinweg.

Wichtig: Nur das Gebäude wird abgeschrieben, nicht das Grundstück. Bei gemischten Kaufpreisen muss der Gebäudeanteil ermittelt werden. Die übliche lineare Abschreibung beträgt bei Gebäuden, die nach 1925 errichtet wurden, 2 Prozent pro Jahr über 50 Jahre. Bei älteren Gebäuden gelten abweichende Sätze.

Für eine Eigentumswohnung in Freiburg-Wiehre mit einem Gebäudewert von 300.000 Euro bedeutet das eine jährliche Abschreibung von 6.000 Euro – unabhängig davon, ob tatsächlich Instandhaltungsarbeiten anfallen.

Finanzierungskosten

Zinsen für Immobiliendarlehen gehören zu den größten laufenden Kostenpositionen und sind vollständig absetzbar. Auch Bereitstellungszinsen, Vermittlungsgebühren und Kontoführungsgebühren für das Darlehenskonto können Sie geltend machen.

Die Tilgung des Kredits ist dagegen nicht absetzbar – sie mindert ja Ihre Schulden und erhöht Ihr Vermögen.

Laufende Bewirtschaftungskosten

Zu den absetzbaren laufenden Kosten zählen:

• Grundsteuer (in Freiburg wie überall in Baden-Württemberg fällig)
• Gebäudeversicherungen (Wohngebäude-, Haftpflicht-, Mietausfallversicherung)
• Hausverwaltungskosten bei Eigentumswohnungen
• Hausmeisterdienste und Gartenpflege
• Müllabfuhr, Straßenreinigung, Schornsteinfeger
• Betriebskosten, die nicht auf Mieter umgelegt wurden

Achten Sie darauf, umlagefähige Betriebskosten in der Nebenkostenabrechnung vollständig an die Mieter weiterzugeben. Nur nicht umgelegte Kosten können Sie steuerlich absetzen.

Instandhaltung und Reparaturen

Laufende Instandhaltungsarbeiten und Reparaturen sind sofort und in voller Höhe als Werbungskosten absetzbar. Dazu gehören:

• Kleinere Reparaturen (Sanitär, Elektrik, Heizung)
• Malerarbeiten und Bodenbelagsarbeiten
• Austausch defekter Komponenten (Fenster, Türen, Heizkörper)
• Dachreparaturen
• Beseitigung von Schäden

Abgrenzung zu anschaffungsnahen Herstellungskosten: Umfangreiche Renovierungen innerhalb der ersten drei Jahre nach Kauf können als Herstellungskosten eingestuft werden, wenn sie einen bestimmten Schwellenwert überschreiten. Diese müssen dann über die AfA abgeschrieben werden statt sofort absetzbar zu sein.

Modernisierung und Wertsteigerung

Werden durch Baumaßnahmen der Standard der Immobilie deutlich erhöht oder die Nutzungsdauer verlängert, handelt es sich um Herstellungskosten. Diese erhöhen den abschreibungsfähigen Gebäudewert und werden über die Nutzungsdauer verteilt abgesetzt.

Beispiele: Anbau eines Balkons, Einbau einer Einbauküche, energetische Sanierung, Ausbau des Dachgeschosses.

Bei energetischen Sanierungen können teilweise Sonderabschreibungen oder steuerliche Förderungen in Anspruch genommen werden.

Verwaltung und professionelle Dienstleistungen

Auch diese Kosten sind vollständig absetzbar:

• Maklercourtage bei der Mietersuche
• Steuerberatungskosten für die Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung
• Rechtsberatung in Mietangelegenheiten
• Inserate und Anzeigen für die Mietersuche
• Kontoführungsgebühren für ein separates Mietkonto
• Fahrtkosten zur Immobilie (pauschal oder tatsächliche Kosten)

Gerade in Freiburg, wo der Mietmarkt angespannt ist und professionelle Verwaltung zunehmend wichtiger wird, können diese Posten ins Gewicht fallen.

Besonderheiten bei Eigentumswohnungen

Eigentümer von Wohnungen in einer Wohnungseigentümergemeinschaft – etwa in den zahlreichen Mehrfamilienhäusern in Freiburgs Stadtteilen wie Stühlinger oder Betzenhausen – können die auf ihre Wohnung entfallenden Kosten absetzen:

• Anteilige Hausverwaltungskosten
• Instandhaltungsrücklage (aber: erst im Jahr der tatsächlichen Verwendung)
• Umlagen für Reparaturen und Modernisierungen gemäß Beschlusslage

Die Jahresabrechnung der Hausverwaltung ist hier das zentrale Dokument für die Steuererklärung.

Dokumentation und Nachweispflicht

Das Finanzamt verlangt Belege für alle geltend gemachten Werbungskosten. Bewahren Sie daher sorgfältig auf:

• Rechnungen und Quittungen
• Kontoauszüge
• Mietverträge
• Jahresabrechnungen der Hausverwaltung
• Versicherungspolicen
• Darlehensbescheide und Zinsabrechnungen

Eine übersichtliche Ablage – digital oder analog – erleichtert die jährliche Steuererklärung erheblich.

Typische Fehler vermeiden

Einige häufige Stolpersteine:

• Vermischung privater und vermietungsbezogener Kosten: Bei Eigennutzung eines Teils der Immobilie müssen Kosten anteilig aufgeteilt werden.
• Fehlende Belege: Ohne Nachweis erkennt das Finanzamt Ausgaben nicht an.
• Tilgung als Werbungskosten angesetzt: Nur Zinsen sind absetzbar, nicht die Kreditrückzahlung selbst.
• Sofortabzug bei Herstellungskosten: Nicht alle Baumaßnahmen dürfen sofort abgesetzt werden.

Steuerliche Planung langfristig denken

Die steuerliche Optimierung einer vermieteten Immobilie ist ein langfristiges Projekt. Insbesondere bei größeren Investitionen – etwa einer umfassenden Sanierung einer Altbauwohnung in der Freiburger Innenstadt – lohnt es sich, vorab steuerliche Aspekte in die Planung einzubeziehen.

Auch der Zeitpunkt von Ausgaben kann relevant sein: Größere Reparaturen am Jahresende können beispielsweise noch im laufenden Jahr steuerlich wirksam werden.

Professionelle Beratung nutzen

Steuerrecht ist komplex und ändert sich regelmäßig. Eine qualifizierte Steuerberatung hilft Ihnen, alle Möglichkeiten auszuschöpfen und Fehler zu vermeiden. Die Kosten dafür sind selbst wieder absetzbar.

Auch bei der grundsätzlichen Frage, ob eine Immobilie als Kapitalanlage für Sie sinnvoll ist, welches Objekt die beste Rendite verspricht oder wie Sie Vermietung und Verwaltung optimal organisieren, ist fachkundige Unterstützung wertvoll.

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Sie planen den Kauf einer Kapitalanlageimmobilie in Freiburg oder haben Fragen zur Vermietung Ihrer Bestandsimmobilie? Das Team von MOSS Immobilien berät Sie gerne – kostenlos und unverbindlich. Nehmen Sie Kontakt mit uns auf.