Teilungserklärung – Was Eigentümer in Freiburg wissen müssen

Was ist eine Teilungserklärung?

Die Teilungserklärung ist ein notariell beurkundetes Dokument, das die rechtliche Grundlage für Wohnungseigentum schafft. Mit ihr erklärt ein Grundstückseigentümer, dass ein bisher einheitliches Gebäude in mehrere eigenständige Einheiten aufgeteilt wird. Jede dieser Einheiten kann dann als Sondereigentum an verschiedene Käufer veräußert werden.

Ohne Teilungserklärung gibt es kein Wohnungseigentum im rechtlichen Sinne. Sie wird beim Grundbuchamt eingereicht und ist für alle aktuellen und künftigen Eigentümer verbindlich. In Freiburg ist dieses Dokument besonders relevant, da ein Großteil der Immobilien in gefragten Stadtteilen wie Wiehre, Herdern oder der Oberau als Eigentumswohnungen organisiert ist.

Was steht in einer Teilungserklärung?

Eine Teilungserklärung besteht typischerweise aus drei wesentlichen Bestandteilen:

Aufteilungsplan

Der Aufteilungsplan ist eine technische Zeichnung des Gebäudes, die jede Wohneinheit mit einer Nummer kennzeichnet. Er zeigt genau, welche Räume zum Sondereigentum gehören und wo die Grenzen zwischen den einzelnen Einheiten verlaufen. Auch Kellerräume, Stellplätze oder Dachbodenabteile sind hier verzeichnet.

Abgeschlossenheitsbescheinigung

Diese behördliche Bescheinigung bestätigt, dass jede Wohneinheit baulich abgeschlossen und selbstständig nutzbar ist. Sie wird von der zuständigen Baubehörde ausgestellt – in Freiburg ist dies das städtische Baurechtsamt.

Gemeinschaftsordnung

Die Gemeinschaftsordnung regelt das Zusammenleben in der Eigentümergemeinschaft. Sie legt fest:

• Sondereigentum: Was gehört ausschließlich Ihnen? In der Regel sind dies die Räume innerhalb Ihrer Wohnung.
• Gemeinschaftseigentum: Was gehört allen gemeinsam? Dazu zählen typischerweise Dach, Fassade, Treppenhaus, Heizungsanlage, Fundament und Garten.
• Nutzungsrechte: Wer darf welche Gemeinschaftsflächen nutzen? Beispielsweise kann einem Eigentümer ein bestimmter Gartenteil zur alleinigen Nutzung zugewiesen werden.
• Kostenverteilung: Nach welchem Schlüssel werden die Kosten für Gemeinschaftseigentum verteilt? Meist nach Miteigentumsanteilen.
• Hausordnung: Welche Regeln gelten für Ruhezeiten, Tierhaltung oder Nutzung von Gemeinschaftsräumen?

Praxisbeispiel aus Freiburg

Stellen Sie sich vor, Sie möchten eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus in Freiburg-Stühlinger kaufen. Das Gebäude aus den 1960er Jahren wurde vor einigen Jahren in fünf Wohneinheiten aufgeteilt.

In der Teilungserklärung ist festgelegt:

• Ihre Wohnung im 2. Obergeschoss (Einheit Nr. 3) umfasst 75 Quadratmeter Wohnfläche
• Dazu gehört ein Kellerraum von 6 Quadratmetern (Nr. 8 im Kellergeschoss)
• Sie haben ein Sondernutzungsrecht an einem Stellplatz im Innenhof
• Ihr Miteigentumsanteil am Gesamtgrundstück beträgt 230/1000
• Die Außenfassade gehört zum Gemeinschaftseigentum – eine Sanierung muss also von allen Eigentümern gemeinsam beschlossen werden
• Die Eingangstür zu Ihrer Wohnung gehört zum Sondereigentum, das Treppenhaus davor zum Gemeinschaftseigentum

Wenn Sie nun die Fenster Ihrer Wohnung austauschen möchten, kommt es darauf an, was in der Teilungserklärung steht. In vielen älteren Erklärungen gehören Fenster zum Gemeinschaftseigentum, weil sie das optische Gesamtbild prägen. In neueren Teilungserklärungen sind sie häufig dem Sondereigentum zugeordnet – dann können Sie eigenständig entscheiden.

Worauf Sie als Käufer achten sollten

Teilungserklärung vor dem Kauf prüfen

Lassen Sie sich die Teilungserklärung bereits vor dem Kaufvertrag aushändigen und prüfen Sie sie sorgfältig. Bei komplexen Regelungen kann die Beratung durch einen auf Immobilienrecht spezialisierten Anwalt sinnvoll sein.

Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum abgrenzen

Achten Sie besonders darauf, was genau zu Ihrem Sondereigentum gehört. Bei Wohnungen mit Gartenzugang, Terrassen oder Balkonen sind die Regelungen nicht immer eindeutig. Auch bei Stellplätzen gibt es Unterschiede: Ist der Stellplatz Teil Ihres Sondereigentums oder haben Sie nur ein Sondernutzungsrecht?

Nutzungsbeschränkungen identifizieren

Manche Teilungserklärungen enthalten Einschränkungen, die Ihre Freiheit als Eigentümer begrenzen:

• Verbot der gewerblichen Nutzung (problematisch, wenn Sie ein Homeoffice mit Kundenverkehr planen)
• Einschränkungen bei der Vermietung (z. B. nur langfristige Vermietung, keine Ferienwohnungen)
• Regelungen zur Tierhaltung
• Vorgaben zur Nutzung von Balkonen oder Terrassen

Gerade in Freiburg, wo Ferienwohnungen aufgrund der Nähe zum Schwarzwald und der Universitätsstadt-Atmosphäre beliebt sind, können solche Klauseln relevant sein.

Kostenverteilung verstehen

Die Miteigentumsanteile bestimmen nicht nur Ihr Stimmrecht in der Eigentümerversammlung, sondern auch Ihren Kostenanteil an Reparaturen und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums. Ein höherer Anteil bedeutet mehr Mitspracherecht, aber auch höhere laufende Kosten.

Änderbarkeit prüfen

Manche Regelungen in der Teilungserklärung können nur einstimmig, andere mit qualifizierter Mehrheit geändert werden. Das ist wichtig, wenn Sie absehen können, dass bestimmte Regelungen künftig angepasst werden müssen.

Kann eine Teilungserklärung geändert werden?

Grundsätzlich ja, aber nur mit Zustimmung aller Eigentümer. In der Praxis ist das oft schwierig, besonders in großen Eigentümergemeinschaften. Manche Änderungen – etwa bei der Verteilung von Kosten oder bei baulichen Veränderungen – erfordern notarielle Beurkundung und eine Eintragung im Grundbuch.

Bei Sanierungen oder energetischen Modernisierungen kann es notwendig werden, die Teilungserklärung anzupassen, etwa wenn eine zentrale Heizungsanlage durch dezentrale Systeme ersetzt wird.

Teilungserklärung bei Neubauten

Bei Neubauprojekten in Freiburg, wie sie derzeit etwa im Dietenbachpark oder im Güterbahnhofgelände entstehen, wird die Teilungserklärung bereits vom Bauträger erstellt. Als Käufer haben Sie in der Regel keinen Einfluss auf den Inhalt. Umso wichtiger ist es, das Dokument vor Vertragsunterzeichnung genau zu prüfen.

Moderne Teilungserklärungen sind oft detaillierter als ältere und berücksichtigen zeitgemäße Bedürfnisse wie E-Mobilität (Lademöglichkeiten) oder Glasfaseranbindung.

Fazit: Ein Dokument mit weitreichenden Folgen

Die Teilungserklärung ist weit mehr als bloße Formsache. Sie bestimmt über Jahrzehnte hinweg Ihre Rechte und Pflichten als Wohnungseigentümer und beeinflusst den Wert Ihrer Immobilie. Unklare oder restriktive Regelungen können die Nutzung einschränken und den Wiederverkauf erschweren.

Nehmen Sie sich die Zeit, dieses Dokument zu verstehen – oder lassen Sie sich von Experten unterstützen. Bei MOSS Immobilien in Freiburg beraten wir Sie gerne zu allen Fragen rund um Teilungserklärungen und Wohnungseigentum. Kontaktieren Sie uns für ein unverbindliches Gespräch.