Freiburgs Immobilienmarkt 2026: Dietenbach, Preise und Chancen für Käufer
Der Freiburger Immobilienmarkt zeigt sich 2026 stabil: Dietenbach nimmt Fahrt auf, Preise konsolidieren sich auf hohem Niveau. Ein Überblick über die wichtigsten Trends und was sie für Käufer bedeuten.
Freiburgs Immobilienmarkt im Jahr 2026: Stabilität nach turbulenten Jahren
Nach Jahren der Unsicherheit zeigt sich der Freiburger Immobilienmarkt 2026 in erstaunlich robuster Verfassung. Die Preise haben sich auf hohem Niveau stabilisiert, die Nachfrage zieht wieder an und mit Dietenbach steht ein Leuchtturmprojekt in den Startlöchern, das den Wohnungsmarkt in der Breisgau-Metropole nachhaltig verändern wird.
Für Käufer und Verkäufer bedeutet dies: Der Markt ist wieder in Bewegung gekommen, aber mit anderen Vorzeichen als in der Niedrigzinsphase. Wer jetzt kaufen oder verkaufen möchte, findet ein anspruchsvolles, aber durchaus aktives Marktumfeld vor.
Preisentwicklung: Erholung bei neueren Immobilien
Die Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen in Freiburg liegen im zweiten Quartal 2026 bei durchschnittlich 6.016 Euro pro Quadratmeter. Im Jahresvergleich entspricht dies einem Plus von 3,8 Prozent – ein Zeichen dafür, dass sich der Markt nach einer Phase der Konsolidierung wieder gefangen hat. Besonders neuwertige Immobilien profitieren von dieser Entwicklung.
Die Preisspannen innerhalb der Stadt bleiben erheblich: Während Wohnungen in Weingarten und Haslach zwischen 3.500 und 4.800 Euro pro Quadratmeter kosten, werden in der Altstadt und am Schlossberg Preise zwischen 8.000 und 9.200 Euro pro Quadratmeter erzielt. In Stadtteilen wie Stühlinger und Oberau bewegen sich die Preise im mittleren Segment zwischen 5.500 und 7.000 Euro.
Bei Einfamilienhäusern notiert der Durchschnittspreis bei 5.059 Euro pro Quadratmeter. Auch hier zeigt sich ein moderater Aufwärtstrend, der die anhaltend hohe Nachfrage nach Wohneigentum in Freiburg widerspiegelt.
Mietmarkt: Angespannt mit leichter Entspannung in Sicht
Der Mietmarkt in Freiburg bleibt äußerst angespannt. Neuvertragsmieten liegen bei durchschnittlich 15,00 bis 17,70 Euro pro Quadratmeter, abhängig vom Baujahr und Zustand der Immobilie. Viele Wohnungen werden gar nicht öffentlich inseriert, sondern über bestehende Netzwerke vergeben – ein deutliches Zeichen für die Knappheit am Markt.
Besonders gefragt sind kleine Wohnungen für Studierende sowie kompakte Drei- bis Vierzimmerwohnungen für Familien. Die durchschnittlichen Angebotsmieten haben sich bei 16,28 Euro pro Quadratmeter stabilisiert, während Mietshäuser nach starken Vorjahresanstiegen derzeit eine Verschnaufpause bei 14,70 Euro pro Quadratmeter einlegen.
Dietenbach: Der Game-Changer für Freiburgs Wohnungsmarkt
Das größte Wohnungsbauprojekt in ganz Deutschland nimmt konkrete Formen an. Mit 6.900 geplanten Wohnungen für rund 16.000 Menschen soll Dietenbach die angespannte Wohnsituation in Freiburg spürbar entlasten. Im Juni 2026 endete die erste Bewerbungsrunde für 23 Grundstückspakete mit 65 Grundstücken – mit überraschendem Erfolg: 38 Wohnungsbauakteure reichten insgesamt 83 Bewerbungen ein.
Darunter befinden sich private Bauherren und Baugemeinschaften, Genossenschaften wie der Bauverein Breisgau sowie die Freiburger Stadtbau, die allein im ersten Bauabschnitt rund 130 Wohneinheiten plant. Die erste Tranche bietet Platz für etwa 800 Wohnungen – vom kleinen Stadthaus mit zwei Einheiten bis zum Geschosswohnungsbau mit 50 Wohnungen.
Der Gemeinderat wird die Vergabe voraussichtlich im Dezember 2026 beschließen. Gleichzeitig soll dann bereits die zweite Vermarktungstranche beginnen, die auch die sogenannte "Meistermeile" umfasst – ein innovatives Konzept für gestapeltes, platzsparendes Gewerbe an der Straßenbahn-Endhaltestelle.
Konzeptvergabe statt Höchstpreis
Besonders bemerkenswert: Die Stadt Freiburg vergibt die Grundstücke nicht an die Höchstbietenden, sondern im Rahmen einer Konzeptvergabe zum Festpreis. Bewertet werden die Qualität der Konzepte, der Beitrag zu preiswertem Wohnraum, soziale und kulturelle Vielfalt sowie Klimaschutz und städtebauliche Qualität. Dieser Ansatz ermöglicht innovative Wohn- und Nutzungsformen und stellt sicher, dass Dietenbach tatsächlich ein Stadtteil für alle wird.
Der erste Spatenstich wird für Anfang 2028 erwartet. Bis dahin entstehen bereits die ersten Infrastrukturprojekte: Der Gemeinderat hat den Baubeschluss für den Schulcampus Dietenbach gefasst, das bislang größte Schulbauprojekt der Stadt. Auch das Quartiershaus Q1 mit Kita, Bürgersaal und Quartierstreff wird vom städtischen Immobilienmanagement selbst realisiert.
Finanzierung: Deutliche Belebung trotz höherer Zinsen
Die Immobilienfinanzierungen sind 2025 um rund 50 Prozent gegenüber dem Vorjahr gestiegen – ein deutliches Signal, dass die Nachfrage nach Wohneigentum grundsätzlich vorhanden ist. Trotz höherer Zinsen als in der Niedrigzinsphase haben Käufer wieder Vertrauen in den Markt gefasst.
Die durchschnittliche Vermarktungsdauer liegt bei etwa 90 Tagen und hat sich damit leicht erhöht. Dies gibt Käufern mehr Zeit für Besichtigungen und Entscheidungen, ohne dass ein extremer Verkaufsdruck entsteht.
Ausblick: Stabile Nachfrage trifft auf strukturelles Wachstum
Die langfristigen Fundamentaldaten sprechen für einen weiterhin stabilen Markt: Bis 2040 wachsen die Haushaltszahlen im Regierungsbezirk Freiburg kontinuierlich, vor allem in der Altersgruppe der 60- bis 85-Jährigen. Die Universität und die starke Wirtschaftsstruktur der Region sichern eine konstante Nachfrage nach Wohnraum.
Ältere oder unsanierte Immobilien entwickeln sich hingegen deutlich verhaltener. Hier zeigt sich die Bedeutung energetischer Sanierungen und zeitgemäßer Ausstattung besonders deutlich.
Dietenbach könnte perspektivisch für eine gewisse Entspannung im mittleren Preissegment sorgen, während zentrale Lagen weiterhin hochpreisig bleiben dürften. Der neue Stadtteil wird den Gesamtmarkt nicht revolutionieren, aber über die kommenden Jahre spürbar entlasten.
Fazit: Ein guter Zeitpunkt für informierte Entscheidungen
Der Freiburger Immobilienmarkt 2026 bietet Chancen für Käufer und Verkäufer gleichermaßen – vorausgesetzt, sie treffen ihre Entscheidungen auf Basis fundierter Informationen. Die Zeiten spekulativer Höchstpreise sind vorbei, aber der Markt bleibt auf solidem Fundament attraktiv. Die strukturelle Wohnungsnot wird durch Dietenbach mittelfristig gelindert, auch wenn die ersten Bezüge noch auf sich warten lassen.
Wer jetzt eine Immobilie in Freiburg kaufen oder verkaufen möchte, sollte die lokalen Besonderheiten und Preisunterschiede zwischen den Stadtteilen genau kennen. Eine professionelle Einschätzung hilft dabei, realistische Erwartungen zu entwickeln und die richtige Strategie zu wählen.
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