Grunderwerbsteuer in Baden-Württemberg: Was Immobilienkäufer in Freiburg zahlen müssen

Die Grunderwerbsteuer ist eine der größten Positionen bei den Kaufnebenkosten einer Immobilie – und wird von vielen Erstkäufern unterschätzt. Wer in Freiburg ein Haus oder eine Wohnung kauft, muss diese Steuer an das Land Baden-Württemberg zahlen. In diesem Ratgeber erklären wir, wie hoch die Grunderwerbsteuer aktuell ist, wie sie berechnet wird, wann sie fällig wird und welche Ausnahmen es gibt.

Was ist die Grunderwerbsteuer?

Die Grunderwerbsteuer ist eine einmalige Steuer, die beim Erwerb von Grundstücken und Immobilien anfällt. Sie wird auf Landesebene erhoben und ist im Grunderwerbsteuergesetz geregelt. Steuerschuldner sind grundsätzlich sowohl Käufer als auch Verkäufer – in der Praxis trägt jedoch der Käufer die Steuerlast, sofern im Kaufvertrag nichts anderes vereinbart wurde.

Die Steuer wird auf den Kaufpreis der Immobilie berechnet, wie er im notariellen Kaufvertrag festgehalten ist. Dabei zählt der reine Kaufpreis für Grundstück und Gebäude – nicht jedoch bewegliches Inventar wie Einbauküchen oder Möbel, sofern diese gesondert ausgewiesen werden.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Baden-Württemberg?

In Baden-Württemberg beträgt die Grunderwerbsteuer derzeit 5 Prozent des Kaufpreises. Damit liegt das Land im bundesweiten Mittelfeld. Die Steuersätze variieren je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent.

Beispielrechnung für Freiburg

Bei einer Eigentumswohnung in der Wiehre mit einem Kaufpreis von 400.000 Euro fallen folgende Kosten an:

• Kaufpreis: 400.000 Euro
• Grunderwerbsteuer (5 %): 20.000 Euro

Bei einem Einfamilienhaus in Zähringen für 800.000 Euro:

• Kaufpreis: 800.000 Euro
• Grunderwerbsteuer (5 %): 40.000 Euro

Diese Beträge müssen zusätzlich zum Kaufpreis eingeplant werden und stehen in der Regel nicht für die Finanzierung durch die Bank zur Verfügung – sie müssen aus Eigenkapital beglichen werden.

Wann und wie wird die Grunderwerbsteuer fällig?

Der Ablauf nach dem Notartermin ist wie folgt:

1. Kaufvertrag beim Notar: Der Kaufvertrag wird notariell beurkundet.

2. Meldung ans Finanzamt: Der Notar meldet den Kaufvorgang automatisch an das zuständige Finanzamt für Grunderwerbsteuer.

3. Steuerbescheid: Das Finanzamt erlässt einen Grunderwerbsteuerbescheid, meist innerhalb von vier bis acht Wochen nach Beurkundung.

4. Zahlungsfrist: Die Steuer ist in der Regel innerhalb eines Monats nach Erhalt des Bescheids zu zahlen.

5. Unbedenklichkeitsbescheinigung: Nach Zahlungseingang stellt das Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Ohne diese wird der Eigentumsübergang nicht im Grundbuch eingetragen.

In Freiburg ist das Finanzamt Freiburg-Land für die Erhebung der Grunderwerbsteuer zuständig.

Gibt es Ausnahmen oder Befreiungen?

In bestimmten Fällen fällt keine Grunderwerbsteuer an oder sie wird ermäßigt:

Grundstückserwerb innerhalb der Familie

Erwerbe zwischen Ehegatten, eingetragenen Lebenspartnern, Eltern und Kindern sowie Großeltern und Enkeln sind grunderwerbsteuerfrei. Das gilt auch für Schenkungen.

Erbschaft

Bei Erbschaften fällt keine Grunderwerbsteuer an, da der Übergang kraft Gesetzes erfolgt. Hier kann jedoch Erbschaftsteuer anfallen.

Grundstückserwerb unter einem bestimmten Wert

Bei einem Kaufpreis unter 2.500 Euro wird keine Grunderwerbsteuer erhoben – in der Praxis bei Immobilien jedoch kaum relevant.

Erwerb eines im Bau befindlichen Gebäudes

Bei einem Neubau kann die Grunderwerbsteuer unter Umständen gespart werden, wenn Grundstück und Bauleistung getrennt erworben werden. Hier ist jedoch Vorsicht geboten: Die Finanzämter prüfen genau, ob es sich um ein sogenanntes "einheitliches Vertragswerk" handelt. In diesem Fall wird die Steuer auf die Gesamtsumme fällig.

Kann die Grunderwerbsteuer reduziert werden?

Es gibt legale Gestaltungsmöglichkeiten, um die Steuerlast zu senken:

Inventar gesondert ausweisen

Wenn im Kaufvertrag bewegliche Gegenstände wie Einbauküchen, Saunaanlagen oder Markisen gesondert und mit einem realistischen Wert ausgewiesen werden, mindert dies die Bemessungsgrundlage. Der ausgewiesene Wert muss jedoch angemessen sein, sonst erkennt das Finanzamt ihn nicht an.

Instandhaltungsrücklagen bei Eigentumswohnungen

Die Instandhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft gehört nicht zur Bemessungsgrundlage, wenn sie gesondert im Kaufvertrag aufgeführt wird.

Vorsicht bei Gestaltungsmissbrauch

Konstruktionen zur Steuerumgehung werden von den Finanzbehörden kritisch geprüft. Lassen Sie sich im Zweifel steuerlich beraten.

Grunderwerbsteuer bei der Finanzierung einplanen

Viele Käufer unterschätzen die Kaufnebenkosten. Neben der Grunderwerbsteuer fallen an:

• Notarkosten: ca. 1–1,5 % des Kaufpreises
• Grundbuchkosten: ca. 0,5 % des Kaufpreises
• Maklerprovision: falls vereinbart, in Baden-Württemberg häufig 3,57 % (inkl. MwSt.) je Partei

Insgesamt sollten Sie mit Kaufnebenkosten von etwa 10–15 % des Kaufpreises rechnen. Diese müssen in der Regel aus Eigenkapital bezahlt werden, da Banken sie meist nicht finanzieren.

Besonderheiten in Freiburg

Freiburg gehört zu den teuersten Immobilienmärkten in Deutschland. Bei den hohen Kaufpreisen in gefragten Stadtteilen wie der Wiehre, dem Stühlinger oder Herdern fällt auch die Grunderwerbsteuer entsprechend hoch aus. Gerade deshalb ist eine solide Finanzplanung entscheidend.

Auch beim Kauf von Neubauimmobilien im entstehenden Stadtteil Dietenbach sollten Käufer die Grunderwerbsteuer von Anfang an mit einkalkulieren. Bei Projektkäufen ist zudem auf die steuerliche Gestaltung des Vertrags zu achten.

Häufige Fragen zur Grunderwerbsteuer

Kann ich die Grunderwerbsteuer von der Steuer absetzen?

Private Käufer können die Grunderwerbsteuer nicht absetzen. Anders sieht es bei vermieteten Immobilien aus: Hier gehört sie zu den Anschaffungsnebenkosten und erhöht die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung.

Was passiert, wenn ich nicht zahle?

Ohne Unbedenklichkeitsbescheinigung wird der Eigentumswechsel nicht im Grundbuch vollzogen. Sie bleiben zwar durch den notariellen Kaufvertrag gebunden, werden aber nicht formell Eigentümer.

Kann sich die Höhe der Grunderwerbsteuer ändern?

Ja, die Bundesländer können den Steuersatz eigenständig festlegen. Änderungen sind daher möglich, werden aber in der Regel mit Vorlauf angekündigt.

Fazit: Grunderwerbsteuer fest einplanen

Die Grunderwerbsteuer ist ein fester Bestandteil jedes Immobilienkaufs in Freiburg und Baden-Württemberg. Mit 5 % des Kaufpreises stellt sie eine erhebliche finanzielle Belastung dar, die von Anfang an in die Kalkulation gehört. Planen Sie die Nebenkosten realistisch, weisen Sie mögliche Einrichtungsgegenstände gesondert aus und sorgen Sie für ausreichend Eigenkapital.

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